משכנתא לבנייה עצמית
אם אתם עומדים בפני בניית בית, סביר להניח שאינכם מחזיקים בידיכם את כל הסכום הנדרש לבניה בין אם יש לכם כרגע מגרש או שלא.
בעזרת הייעוץ שלי תוכלו לקבל את המשכנתא הטובה ביותר.
לפני זה יש עוד כמה דברים לדעת:
קודם כל צריך לחשב את התקציב הנדרש לבנייה ולקחת בחשבון את העלויות הנוספות כמו תכניות אדריכל תכניות מהנדס, היתר בנייה, דמי פיתוח ותשלומי אגרות שיכולות להגיע עד ל100 אלף ₪ ואינן נכללות במחיר הבנייה או המגרש וזאת כדי לא להגיע למצב שלא יהיה לכם מאיפה לשלם את כל ההוצאות השוטפות.
משכנתא לבנייה עצמית מורכבת יותר ממשכנתא רגילה ואתם לא רוצים לקחת סיכון שחלילה לא תעמדו בתשלומים לקבלנים השונים או שלא יהיה לכם מספיק כסף לקנות את החומרים הנדרשים.
השלב הראשון הוא לרכוש את המגרש שעליו אתם רוצים לבנות בין אם זה מאדם פרטי או ממנהל, יכול להיות שבמעמד רכישת המגרש כבר לקחתם משכנתא, או שכבר יש לכם מגרש קיים כך או כך יש כמה נקודות חשובות שאתם חייבים לדעת..
- המשכנתא לבנייה עצמית תוכלו לקבל לאחר שיש לכם את כל האישור הנדרשים לצורך הבנייה כמו היתר בנייה ואישור תכניות בנייה.
- במידה ויש לכם מגרש תוכלו להשתמש בשווי המגרש כהון עצמי ולקחת משכנתא על הבנייה, אם אין בבעלותכם מגרש ולוקחים משכנתא גם על המגרש וגם על הבנייה ומחלקים את המשכנתא לשני חלקים רצוי שתשאירו לעצמכם הון עצמי נזיל כדי לא להיקלע למצב שלא תוכלו להמשיך את הבנייה ולקחת עוד הלוואות בנוסף למשכנתא.
- אתם חייבים שיהיה לכם הון עצמי נזיל בכל שלב בבנייה כדי לממן את ההוצאות השוטפות, הבנק מעביר לכם את כספי המשכנתא במספר פעימות שלא בהכרח חופפות את התשלומים לקבלנים או על חומרי הבנייה.
- להתחיל בנייה עצמית ללא הון עצמי נזיל עלול ליצור לכם בעיה רצינית בתזרים המזומנים לאורך תהליך הבנייה.
- הבנק משחרר לכם את המשכנתא לפי התקדמות הבנייה על פי אישור מהנדס בסיום כל שלב או שמאות עדכנית.
- בניית טבלת תזרים בטרם תחילת תהליך הבנייה וקביעת תשלומים לקבלנים השונים לפי התקדמות עבודתם ולשליטה על התקציב הנדרש לקניית חומרי בנייה אחרת זה עלול להכניס אותנו לבעיית נזילות חמורה ואף להיתקע עם פרויקט לא גמור למרות שיש לנו משכנתא.
- חלק חשוב מאוד הוא בניית תמהיל מתאים כשאנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים שמבוצעים בתקופות שונות לאורך כל תהליך הבנייה וכן יכולת המחזור של המשכנתא בסוף התהליך.
- כשלוקחים משכנתא יש חובה לעשות ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים לדאוג לעשות אותו מהשקל הראשון שתמשכו.
- עליכם לקחת בחשבון שמשכנתא לבנייה עצמית מאושרת על ידי הבנקים בדרך כלל עד גובה של 60% מימון לעומת 75% מימון לרכישת בית קיים זאת ומאחר שהבנק לוקח על עצמו סיכון גבוה יותר שהרי מדובר בנכס שעדיין אינו קיים.
- בשלב השלד ניתן לשנות את הנכס במנהל ובטאבו מקרקע לבנייה לבית מגורים.
- אישורי הבנייה תקפים ל3 שנים בלבד מרכישת המגרש ובבנייה עצמית אתם חייבים להגיע לשלב שבו אתם יכולים לשנות את הרישום כי אם לא, תצטרכו לחדש את כל האישורים וזה יהיה כרוך בתשלום נוסף.
- משכנתא לבנייה עצמית יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה, מכיוון שאנחנו משחררים את הכסף בפעימות על פי ההתקדמות שלנו בפרויקט (סיום כלונסאות, סיום שלד…) ,הבנק מעביר לנו את הכסף בתקופות שונות יכול להיות נקבל ביצע ראשון בחודש יוני ולאחר חודשים נקבל שלב שני אז הריבית על המסלולים שלא נמשכו היא לרוב תעלה ואז ההחזר החודשי והעלות הכוללת יעלו וזה יוצר מצב שבסוף התהליך במשיכת השקל האחרון אנחנו נגלה שההחזר החודשי הוא גבוה ממה שנקבע עם הבנק בחתימות, וזה מחייב אותנו לבצע מחזור אחרי קבלת טופס 4(טופס אכלוס) למשכנתא יציבה יותר עם החזר חודשי נוח יותר עם אופציה להגדלה על פי שווי הנכס, שמתחשבת במצב הכלכלי לאחר סיום הפרויקט ותכנון עתידי אחראי, ולחסוך הרבה כסף לאורך שאר תקופת המשכנתא.
