הסבר על מסלולי תמהיל המשכנתה

פריים
מסלול הפריים נחשב למסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר מבין המסלולים שאינם צמודים למדד, במיוחד כשמדובר בתקופות הלוואה ארוכות. בנוסף אין במסלול קנסות פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה, עובדה זו יחד עם העובדה כי הריבית במסלול זה כמעט ואינה תלויה בתקופת ההלוואה הופכת אותו למסלול הגמיש ביותר בתכנון משכנתא מורכב, אבל הריבית במסלול זה הנקבעת על פי ריבית בנק ישראל, אשר יכולה להשתנות בכל עת. כאשר כל שינוי בה יביא לשינוי מיידי בהחזר החודשי.

שינויים חדים בריבית בנק ישראל עלולים להביא לשינויים פתאומיים של מאוד שקלים בהחזר החודשי, ולכן מסלול זה נחשב כמסלול בסיכון גבוה, הדורש התייחסות הפריים בשנים הקרובות, ריבית הפריים הינה נמוכה מאוד בשנים האחרונות ואז הוא נחשב למסלול חובה כמעט בכל משכנתא שניתן לקבל 66% מגובה סכום המשכנתא במסלול זה, הריבית הנמוכה מביאה לנגיסה גבוה על חשבון הקרן וירידת החוב באופן משמעותי ביחס להחזר החודשי.
ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע 1.5% = ריבית הפריים

קבועה לא צמודה (קל"צ)
במסלול זה הריבית קבועה, והקרן אינה צמודה לשום מדד חיצוני – ולכן ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. מסיבה זו הקל"צ הינו המסלול הבטוח ביותר מבין המסלולים השונים, ונחשב כ'עוגן' מייצב בתמהיל המשכנתא. בעולם הכספים על ביטחון ויציבות משלמים, ולכן הריבית במסלול זה הינה הגבוהה ביותר מבין המסלולים השונים. עם זאת מכיוון שביחס לריבית ולאינפלציה ההיסטוריים, הריבית ותחזית האינפלציה נמוכים מאוד בשנים האחרונות, לווים רבים מנצלים את הריבית ההיסטורית הנמוכה ובוחרים לנצל את ההזדמנות לקיבוע של ההחזרים החודשיים, וליהנות מהריבית הנמוכה לאורך זמן.

קבועה צמודה (ק"צ)
במסלול זה הריבית קבועה ולכן מסלול זה לא נחשב מסוכן על פי ההגדרות הרשמיות של בנק ישראל. אך עם זאת קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן קרן החוב וההחזרים החודשיים יכולים 'לתפוח' בצורה נאה לאורך השנים. במסלול זה יעלה ההחזר החודשי עם עליית המדד, כלומר במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה ב-5%, יגדל גם ההחזר החודשי ב-5%. מה שעלול להביא לאורך השנים לעלייה משמעותית בהחזר החודשי, ובסך התשלומים לבנק. על פי נהלי בנק ישראל לפחות 1/3 מהמשכנתה חייב להיות במסלולים בריבית קבועה (ק"צ או קל"צ). ולכן לווים שאינם מעוניינים בריבית שמציע מסלול הקל"צ, יקחו במקומו את הקבועה הצמודה – בה הריבית נמוכה יותר, ובהתאמה נמוך יותר גם ההחזר החודשי הראשון.

משתנה לא צמודה (מל"צ)
מסלול זה הינו מעין פשרה בין מסלול הפריים בו הריבית יכולה להתעדכן באופן שוטף, לבין מסלול הקבועה הלא צמודה בה הריבית לא משתנה לעולם.

במסלול זה הריבית מתעדכנת אבל אחת לתקופה ידועה מראש (לא באופן רציף) ועל פי עוגן ידוע מראש שאינו תלוי בבנק (לרוב עוגן אג"ח מדינה ל-5 שנים – 'שחר'). בפרקטיקה התקופה הנפוצה ביותר לעדכון ריבית הינה אחת ל-5 שנים, וזאת עקב הרגולציה שמגדירה את תקופת העדכון של 5 שנים כתקופת המינימום להגדרה של 'משתנה ארוכה'.

במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולרוב הריבית נמוכה יותר מהריבית במסלול הקל"צ, אם כי לא באופן משמעותי. אבל בניגוד למסלול הקל"צ – הריבית אינה עולה כאשר מאריכים את תקופת ההלוואה. נכון להיום השימוש במסלול זה נדיר יחסית עקב הריבית הגבוהה יחסית לסיכון העתידי, וההפרש הנמוך בין הריבית במסלול זה לבין הריבית בקל"צ. עם זאת, במקרים מיוחדים, משתמשים במסלול זה כחלק משקלול רחב של התמהיל כולו.

משתנה צמודה (מ"צ)
במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. וכן הריבית אינה קבועה, אלא משתנה על פני תקופת ההלוואה. הריבית מתעדכנת אחת לתקופה ידועה מראש, על פי עוגן ידוע מראש שאינו תלוי בבנק (לרוב עוגן אג"ח מדינה ל-5 שנים – 'גליל').

בפרקטיקה התקופה הנפוצה ביותר לעדכון ריבית הינה אחת ל-5 שנים, וזאת עקב הרגולציה שמגדירה את תקופת העדכון של 5 שנים כתקופת המינימום להגדרה של 'משתנה ארוכה'. ביחס לגובה הריבית המוצעת המסלול נחשב יקר מאוד לתקופות ארוכות מכיוון שהקרן צמודה למדד, וכן יש צפי לעלייה בריבית ההלוואה בתקופות העדכון העתידיות.

עם זאת מכיוון שלתקופות הלוואה ארוכות הריבית במסלול זה הינה הנמוכה ביותר אחרי מסלול הפריים (שהשימוש בו הוגבל ע"י הרגולציה) – משתמשים במסלול זה כאשר יש צורך להוריד את ההחזר החודשי בתקופת ההלוואה הראשונה. או כאשר מעוניינים לשפר את הריבית בשאר חלקי ההלוואה ויש סיכוי לפירעון מוקדם בעתיד.

זכאות
מסלול הזכאות הינו מסלול בתנאים מועדפים, לחסרי דיור על פי חוק הלוואות לדיור, גובה סכום הזכאות כלומר גובה הסכום הניתן בתנאים מועדפים נקבע על פי ניקוד מצטבר של שנות נישואי, מספר אחים ואחיות, מספר ילדים, ובתוספת בגין שירות צבאי או לאומי.במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ3%.

מעבר לריבית הנמוכה לריבית הזכאות יתרונות רבים, ביניהם העובדה כי אין במסלול זה עמלת פירעון מוקדם (וכן ניתנת הנחה 10% בעמלת הפרשי היוון במסלולים המשלימים הנלקחים מכספי הבנק) בנוסף במקרה של בעיה בהחזר המשכנתא זכאים הלווים לפנות לוועדה הבין משרדית הרשאית להקל על התשלומים החודשיים ועומס החוב.

בפרקטיקה מסלול זה נלקח דרך הבנק כחלק מהמשכנתא אך עקב העובדה שהבירוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתא, וההשפעה האפשרית של מסלול זה על תמחור הריבית בשאר מסלולי ההלוואה לעיתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתא מכספי הבנק בלבד.

מטבע חוץ (מט"ח)
במסלול זה הקרן מוצמדת לשער החליפין של מטבע החוץ הנבחר דולר/יורו והריבית בהלוואה מתעדכנת על פי ריבית הליבור של מטבע החוץ הנבחר אחת לתקופה ידועה מראש לרוב כל 3,6, או 12 חודשים.
מכיוון שמסלול זה חשוף הן לשינויים תדירים של הריבית, והן לשער החליפין שנחשב תנודתי ביותר, מסלול המט"ח נחשב מסלול בסיכון גבוה ולרוב אינו נלקח במשכנתאות רגילות, בד"כ מסלול זה נלקח על ידי תושב חוץ או לקוחות שמקורות ההכנסה במטבע חוץ, וכן לווים המעוניינים להנות מהריבית הנמוכה או שמאמינים ששער החליפין עתיד לרדת.

מלווה קצר מועד (מק"מ)
מלווה קצר מועד אלו אגרות חוב שמנפיק בנק ישראל בבורסה אחת לחודש, לתקופה של 12 חודשים. כך שכל חודש מונפק מק"מ חדש לתקופה של 12 חודשים, זהו למעשה העוגן שעל פיו מתעדכנת הריבית בהלוואה.
בנק ישראל משתמש בריבית מק"מ בין היתר במטרה לקבוע/להשפיע על הריבית לטווח הקצר בשוק, ולכן ריבית המק"מ תהיה מאוד קרובה לריבית בנק ישראל שמהווה למסלול הפריים.

בפרקטיקה בעולם המשכנתאות מסלול המק"מ משמש לעיתים כתחליף למסלול הפריים, בעיקר משיקולי תמחור פנימיים של הבנק.
מסלול מק"מ ומסלול הפריים הם כמעט זהים במהותם הכלכלית מבחינת הצפי לשינויים בריבית שני המוצרים מתנהגים לטווח ארוך באופן זהה, בשניהם אין עמל פירעון מוקדם, והריבית הנמוכה מביאה לנגיסה גבוה על חשבון הקרן וירידת החוב באופן משמעותי ביחס להחזר החודשי.